9月24日，厦门迎来8·28新政后的首场宅地出让，两宗地块均底价成交：湖里区后埔片区2026P13地块由建发地产以33.51亿元竞得，成交楼面价58367元/㎡；翔安区刘五店2026XP07地块由国贸&市政以6.34亿元竞得，成交楼面价12500元/m²。其中，2026P13地块是新政后厦门首宗、也是福建省内首宗明确“实行现售”的宅地。

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），明确新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，实行预售的单体建筑应完成主体结构封顶。9月3日，厦门即挂出2026P13地块，在出让公告中明确“已完成项目竣工验收、已办理房屋首次登记”的现售工程形象进度标准；另外，厦门此次并未全面推开：岛内低密地块绑定现售，岛外地块执行“投入开发资金达到总投资25%以上且主体结构封顶”的预售新标准。

中指研究院认为，这种岛内岛外有别、现售预售并行的安排，与新政“有力有序”的基调相符，预计也将成为多数城市推进销售制度改革的常见过渡形态。

地块方面，2026P13地块位于湖里区后埔片区金盛路与蔡塘路交叉口东北侧，土地面积约5.1万㎡，计容建筑面积上限约6.1万㎡，容积率仅1.2，住宅套数上限400套，折算套均面积约153㎡，低密纯改善属性明确。地块紧邻地铁2号线古地石站，周边爱琴海购物中心、宝龙一城等商业综合体已开业多年，片区北部的五缘体育文化中心、安踏体育公园两大文体设施也已动工，配套的确定性高于一般新兴板块。

市场来看，新房同片区在售的建发·宸启瑞湖一期均价约6.3万元/㎡，二期备案均价约7.5万元/㎡；二期今年4月首开，当月网签超过60套、金额突破13亿元，位居全市项目网签金额首位，显示片区对高总价改善产品具备较强的承接能力。

二手房方面，湖边水库片区二手房挂牌均价约4.5万元/㎡，后埔、蔡塘一带约3.3万-3.5万元/㎡，与在售新房之间存在明显的品质价差，为低密新盘留出了定价空间。地价方面，今年3月建发在同片区竞得的2026P03地块（容积率2.3）成交楼面价4万元/㎡，6月岛内两宗宅地成交楼面价分别为4.8万元/㎡（思明）和3.85万元/㎡（湖里），均以底价或低溢价成交。

本地块起拍楼面价约5.81万元/㎡，虽高于此前成交地块，但1.2的容积率对应低密产品、售价预期更高，土地成本并未脱离片区价格体系，起拍定价总体贴合市场。中指研究院认为，现售模式下“所见即所得”，对改善型客群的吸引力相对更强。

资金端来看，现房销售意味着从拿地到销售回款，需完整经历建设、竣工验收、首次登记的全过程，回款周期较预售模式拉长一至两年，期间的资金占用成本将直接影响项目利润。

新政虽配套了主办银行制、现房销售项目开发贷款期限最长可达7年（预售项目最长5年）等金融支持，出让公告也将土地价款放宽为分两期缴纳、余款24个月内付清且不计利息，但35.61亿元的起拍总价、7.12亿元的竞买保证金，叠加全周期资金占用，对竞买人的自有资金规模和低成本融资能力仍有一定考验。

对房企而言，自有资金购地、竣工后方可销售、主办银行全程跟进，这套组合安排意味着投资逻辑需要相应调整。资金沉淀周期拉长，现金流回正时点后移，不同企业的资金成本差异和运营能力分化，或将进一步显现。（中指研究院高级分析师孟新增）

责任编辑：李霞